Şevket Yusuf Tekindor
Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda önalım hakkı kapsamında satış bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören hükmü ve bazı süre ifadelerini iptal etti. Karar 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek.
Anayasa Mahkemesi (AYM), 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikleri inceledi. Mahkeme, önalım hakkını kullanacak hissedarın ödeyeceği bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesine ilişkin hükmü iptal etti. Aynı maddede bulunan bazı süre ifadeleri ile Kanun’a eklenen geçici madde de iptal kapsamına alındı.
Rayiç bedel hükmü iptal edildi
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda hissedarlara yasal önalım hakkı tanıyor. Paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar, satılan payı öncelikli olarak satın alma hakkını kullanabiliyor. Kamuoyunda şufa hakkı olarak da bilinen bu hak, taşınmazdaki paylı mülkiyetle ilgili.
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik, önalım hakkını kullanan hissedarın tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkimin belirleyeceği rayiç bedeli yatırmasını öngörüyordu. Düzenleme kapsamında alıcıya düşen tapu giderlerinin de ödenmesi gerekiyordu.
AYM’nin 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararında, düzenlemedeki “rayiç bedeli” ibaresi iptal edildi.
Süre ifadeleri ve geçici madde de iptal edildi
Mahkeme, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin ikinci fıkrasında geçen “gecikmeksizin” ve “kesin süre” ifadelerini de iptal etti. Ayrıca 7571 sayılı Kanun’la Türk Medeni Kanunu’na eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da iptal hükümleri arasında yer aldı.
AYM’nin değerlendirmesinde, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın mülkiyet hakkı ile taşınmazdaki payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı arasındaki dengenin gözetilmesi gerektiği belirtildi.
İptal hükümleri 2027’de yürürlüğe girecek
İptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar mevcut düzenleme uygulanmaya devam edecek; karar yayımlandığı gün itibarıyla önalım hakkına ilişkin uygulamayı değiştirmiyor.
