Angaralı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin yenilenmesinden sonra beş yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıcından bu yana geçen süre ve kira bedelinin emsallere uygunluğu dikkate alınarak kira tespit davası açılabileceğine hükmetti. Daire, eksik incelemeyle verilen yerel mahkeme kararını bozdu.
İstanbul’daki iş yeri için kira tespit davası açıldı
2005’te İstanbul’da bir iş yerini kiraya veren mülk sahibi, kiracının 2021’de ödediği aylık 22 bin liranın emsal kiraların çok altında kaldığını ve rayiç bedellerin önemli ölçüde arttığını belirterek kiranın 39 bin liraya çıkarılması için dava açtı.
Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018’de yenilendiğini ve dava tarihi itibarıyla bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmediğini değerlendirdi. Mahkeme, bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafet ölçütleriyle belirlenemeyeceğine, sözleşme hükümlerinin ve artış şartının uygulanması gerektiğine karar verdi.
Davacının istinaf başvurusunu inceleyen İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi itirazı reddetti. Davacı ise kiracının taşınmazı 2005’ten beri kullandığını savunarak kararı temyiz etti.
Yargıtay eksik inceleme nedeniyle kararı bozdu
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Kararda, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında yenilenen kira dönemlerine ilişkin artış anlaşmalarının, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmaması koşuluyla geçerli olduğu belirtildi. Bu hükmün bir yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için de geçerli olduğu kaydedildi.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni dönemin bedelinin; üretici fiyat endeksindeki artış, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesi gerektiği aktarıldı. Kararda, kira bedelinin tespiti için her zaman dava açılabileceği, sözleşmede artış hükmü bulunması halinde dava sonucunda belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabileceği de hatırlatıldı.
2018 sözleşmesinin niteliği araştırılmalı
Yargıtay kararında, kira ilişkisinin 2005’te başladığı, davacının ise 2018 tarihli sözleşmenin kira miktarını güncellemekten çok mevcut ilişkiyi yazılı hale getirdiğini ileri sürdüğü belirtildi. Mahkemenin delilleri değerlendirerek sözleşme tarihindeki belirsizliği ve kira bedelinin emsal ile rayiçlere uygun olup olmadığını araştırması gerektiği vurgulandı.
Daireye göre, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığı anlaşılırsa, sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre gözetilerek koşulları varsa kira bedeli hak ve nesafete göre belirlenebilir.
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin 2018’de belirlenen bedelin o tarihteki rayici yansıtıp yansıtmadığını bilirkişi heyetinden ek rapor alarak incelemesi gerektiğini bildirdi. O tarihte ödenen kiraların da değerlendirilmesi; bedelin rayice uygunsa talep edilen dönem için endeks artışının uygulanması, uygun değilse kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerektiği kaydedildi.
