Tunalı Hilmi ile Bağdat Caddesi’nde aynı bütçe ne sağlıyor?

Ankara’daki Tunalı Hilmi aksı ile İstanbul Bağdat Caddesi çevresinde konut ve iş yeri maliyetleri arasında belirgin fark bulunuyor. 2026 verilerine göre Bağdat Caddesi hattında 100 metrekarelik bir dairenin ortalama kirası, Tunalı Hilmi çevresindeki aynı büyüklükte iki dairenin toplam kirasını karşılıyor; ayrıca 15 bin 691 lira artıyor.

Karşılaştırmada Tunalı Hilmi aksı için Çankaya’nın Kavaklıdere, Barbaros ve Remzi Oğuz Arık mahalleleri; Bağdat Caddesi için Kadıköy’ün Caddebostan, Suadiye ve Fenerbahçe mahalleleri ele alındı. TÜİK’in bölgesel fiyat verileri, Emlakjet ve Endeksa’nın Eylül-Ekim 2026 mahalle verileri ile cadde perakendesi raporlarının birlikte değerlendirilmesi, farkın özellikle konut ve ana cadde üzerindeki mağaza kiralarında büyüdüğünü gösteriyor.

Konut kirasında Bağdat Caddesi 2,38 kat yüksek

Ekim 2026 verilerine göre Tunalı Hilmi aksındaki üç mahallenin ortalama konut kirası metrekare başına 409,73 TL. Bağdat Caddesi çevresindeki üç mahallede ise bu ortalama 976,37 TL’ye ulaşıyor. Böylece iki bölge arasındaki kira farkı yaklaşık 2,38 kat oluyor.

100 metrekarelik bir konut için hesaplanan aylık kira Tunalı Hilmi aksında ortalama 40 bin 973 TL, Bağdat Caddesi hattında 97 bin 637 TL. Bağdat Caddesi’ndeki bir dairenin kira bütçesiyle Tunalı Hilmi çevresinde aynı büyüklükte iki ev tutulabiliyor; 81 bin 946 TL toplam kira ödendikten sonra 15 bin 691 TL kalıyor.

Mahalle verilerinde metrekare kira bedeli Kavaklıdere’de 434,51 TL, Barbaros’ta 401,82 TL ve Remzi Oğuz Arık’ta 392,87 TL olarak sıralanıyor. Bağdat Caddesi hattında Fenerbahçe’de 988,58 TL, Caddebostan’da 983,87 TL, Suadiye’de ise 956,65 TL ölçülüyor. Endeksa verilerine göre Suadiye’de ortalama 124 metrekare brüt alana sahip bir konutun aylık kirası 118 bin 625 TL.

Caddebostan’daki bir ev bütçesiyle Tunalı’da yaklaşık beş daire

Satılık konut fiyatlarındaki fark, kiralara kıyasla daha yüksek. Tunalı Hilmi çevresindeki mahallelerde metrekare fiyatları Remzi Oğuz Arık’ta 64 bin 331 TL, Kavaklıdere’de 69 bin 800 TL ve Barbaros’ta 82 bin 800 TL. Bu üç mahallenin ortalaması 72 bin 310 TL.

Bağdat Caddesi hattında metrekare fiyatı Suadiye’de 210 bin TL, Caddebostan’da 245 bin 473 TL ve Fenerbahçe’de 262 bin TL seviyesinde. Üç mahallenin ortalaması 239 bin 158 TL’ye karşılık geliyor; satılık konut metrekare bedelinde Bağdat Caddesi aksı yaklaşık 3,31 kat daha pahalı.

Endeksa’nın Eylül 2026 sonu verilerinde Caddebostan’da ortalama 140 metrekarelik satılık bir konutun fiyatı 34 milyon 366 bin 220 TL, yatırımın geri dönüş süresi ise 21 yıl olarak hesaplandı. Yaklaşık 34,37 milyon TL’lik bütçeyle Kavaklıdere’de 100 metrekarelik yaklaşık beş daire alınabiliyor; toplam konut alanı yaklaşık 492 metrekareye ulaşıyor. Remzi Oğuz Arık tercih edildiğinde beş daire alımının ardından yaklaşık 2 milyon 200 bin TL de elde kalıyor.

İş yeri kiralarında ana cadde ile mahalle ortalaması ayrışıyor

Mahalle genelindeki kiralık iş yeri metrekare ortalamaları, ana cadde üzerindeki mağazalara kıyasla daha yakın. Ekim 2026 verilerinde Kavaklıdere’de ortalama 950,41 TL, Barbaros’ta 452,38 TL ölçülüyor. Bağdat Caddesi hattında Suadiye’de 1.200 TL, Caddebostan’da 1.100 TL ve Fenerbahçe’de 1.000 TL seviyesinde bulunuyor.

Birincil mağaza kiralarında ise fark açılıyor. Cushman & Wakefield | TR International’ın “İstanbul Ana Caddeleri 2025” raporuna göre Bağdat Caddesi’nin 2,6 kilometrelik çekirdek bölümünde mağaza kirası aylık metrekare başına 180 ABD doları. 17 Ekim 2026 tarihindeki 1 dolar = 49,51 TL kuru üzerinden bu tutar yaklaşık 8 bin 912 TL ediyor.

Raporda Bağdat Caddesi’nin 2025’te ziyaretçi sayısının yüzde 31,2 artarak 41,2 milyona çıktığı belirtiliyor. Hafta içi günlük ziyaretçi sayısı 104 bin, hafta sonu ise 137 bin olarak veriliyor. Caddedeki 309 mağazanın 296’sı dolu; mağazaların yüzde 23’ünü uluslararası markalar oluşturuyor. Bağdat Caddesi’nde 100 metrekarelik birincil konumdaki mağazanın yaklaşık 891 bin TL’lik aylık kira bütçesiyle Kavaklıdere’de yaklaşık 938 metrekare iş yeri alanı kiralanabiliyor.

Günlük tüketimde fark daha sınırlı

TÜİK’in 29 Aralık 2025’te yayımladığı 2024 Bölgesel Satınalma Gücü Paritesi araştırmasında, Türkiye ortalaması 100 kabul edildiğinde genel tüketim fiyat düzeyi İstanbul’da 112,6, Ankara’da 104,4 olarak ölçüldü. Genel tüketim sepetinde İstanbul’un Ankara’dan farkı yüzde 7,85.

Aynı araştırmada konut harcamaları İstanbul’da 147,3 endeks puanıyla Türkiye ortalamasının yüzde 47,3 üzerine çıktı. “Lokanta ve oteller” harcama grubunda ise Türkiye’nin en yüksek fiyat düzeyi İstanbul’da değil, 113,8 puanla İzmir’de kaydedildi.

Her iki caddede de bulunan ulusal ve uluslararası giyim, kozmetik ve kahve zincirlerinin standart fiyat politikası nedeniyle zincir mağazalardaki alışverişte aynı bütçeyle alınabilen ürün miktarı değişmiyor. Yerel restoranlar ve butik kafelerde ise işletme maliyetleri farklılaşabiliyor. Emlakjet verilerinde devren iş yeri metrekare fiyatı Suadiye’de 190 bin 600 TL, Fenerbahçe’de 207 bin 500 TL olarak yer alıyor.

İki cadde arasındaki temel maliyet farkı

Karşılaştırmanın ortaya koyduğu tabloya göre Tunalı Hilmi ve Bağdat Caddesi arasındaki maliyet makası günlük tüketimden çok konut ve ana cadde ticari kiralarında belirginleşiyor. Aynı konut bütçesi Tunalı Hilmi çevresinde daha fazla yaşam alanı sağlarken, Bağdat Caddesi’nin ana aksındaki mağaza kiraları mahalle ortalamalarının çok üzerine çıkıyor.